Как создать арендный бизнес? Типичные ошибки начинающих
Одним из наилучших способов инвестировать в недвижимость, это самостоятельно создать своё торговое помещение формата street retail.
Первым шагом создания такого помещения является покупка квартиры на первом этаже многоквартирного жилого дома, с дальнейшим её переводом в нежилой фонд и реконструкцией.
Разумеется, найти и купить перспективную квартиру не так то просто и на этом пути совершается множество ошибок. Ниже, рассмотрены лишь некоторые из них, встречающиеся наиболее часто.
1) Начать поиск квартиры с просмотра объявлений
«2-х комн. квартира 43 м.кв., 1-ый этаж 5-ти эт. дома, окна на улицу, один хозяин, в собственности более 3-х лет, готова к продаже. Идеально под нежилое помещение. Тел. 8-ХХХ-ХХХ-ХХ-ХХ.»
И вот вы звоните по номеру в объявлении, выясняете, где именно находится квартира. Понимаете, что район не самый лучший, но все же договариваетесь о просмотре (нужно же набираться опыта). Приезжаете, видите, что дом стоит на окраине, пешеходов и проезжающих машин очень мало. Рядом (в лучшем случае) пара-тройка пустых магазинов. Вам не нравится. Но цена такая привлекательная… А вдруг вы просто не видите хорошую возможность, и пока вы раздумаете, кто-нибудь эту квартиру купит? Но вот вы встречаете следующее объявление, договариваетесь о просмотре, и так далее...
В итоге, в лучшем случае, вы просто потеряете время. В худшем – купите плохую квартиру, которая принесет вам сплошные проблемы вместо денег.
Поэтому, не стоит начинать с объявлений. Сначала нужно четко определиться с тем, что вы ищите. Точные адреса, вплоть до номеров квартир. И уже потом смотреть, есть ли нужные квартиры в объявлениях и адекватна ли цена.
2) Эмоциональное «прикипание» к найденному варианту
Нередко, переговоры о покупке найденной квартиры идут достаточно успешно и возникает уверенность, что сделка уже практически «в кармане». Здесь существует опасность эмоционально привязаться к конкретному варианту. В этом случае сделка будет вызывать сильные переживания, из-за которых сложно принять трезвые, хорошо продуманные решения.
Покупая квартиру, будьте готовы, что сделка развалится в любой момент. Обязательно параллельно работайте над другими вариантами. Сделка, совершенная на эмоциях, будет стоить дороже и велика вероятность, что будет упущено что-то важное. Мне очень помогала мысль, что «единственных» вариантов не бывает, обязательно появится что-то еще.
3) Покупка квартиры не в центральном районе
Центральный район города или центральная часть одного из районов крупного города, отпугивают прежде всего ценой квартир. Но громадным плюсом является максимально высокие ставки аренды торговых площадей и постоянная очередь потенциальных арендаторов.
При любых экономических потрясениях, помещения, расположенные именно в центральной части города первыми выходят из кризиса. В спокойные времена, максимальный рост цены аренды приходится на помещения, так же расположенные в центральном районе.
Для создания нежилого помещения покупайте квартиру в центральной части города. Нередко, выгоднее создать помещение в центре небольшого города, чем на окраине столицы.
4) Покупка квартиры по «рыночной» цене
Рыночная цена, это ни что иное, как мнение продавца о стоимости своей квартиры. В большинстве случаев, стоимость сильно завышена. Зачем переплачивать, подкрепляя чьи то необоснованные иллюзии своими деньгами?
Прежде чем разговаривать о цене квартиры, вы должны выяснить минимальную цену аренды будущего магазина и те затраты, которые вам еще предстоит понести для создания торгового помещения.
Проделав не сложную арифметическую операцию: разделив годовой предполагаемый доход на сумму цены квартиры и дополнительных затрат, легко выяснить рентабельность вложений. Если эта рентабельность ниже той, на которую вы рассчитываете, значит рассматриваемая цена квартиры вас не устраивает. Вполне реально рассчитывать на доходность 20-25% годовых. Но придется перебрать немало вариантов и хорошо поработать, прежде чем найдется подходящая квартира.
Покупайте квартиру только по той цене, которая обеспечит планируемую рентабельность.
5) Вера в то, что купить хорошую квартиру удастся быстро
Хорошие квартиры, которые расположены в местах большого пешеходного трафика и продаются за разумную цену, как правило, не появляются в объявлениях.
Для покупки таких квартир нужно самому становиться инициатором сделки и вести переговоры напрямую с владельцем. Это требует времени. Быстро купить можно в основном переоцененные или находящиеся в неподходящем месте квартиры.
Начиная поиск настраивайтесь на продолжительную работу. Часто, люди теряют выгодные сделки только потому, что слишком рано прекращают работу. В результате, хорошую квартиру покупает тот, у кого хватило мотивации поработать с продавцом еще пару месяцев.
6) Оттягивание момента решительных действий
То сильный рост цен на недвижимость, то кризис и падение, много непонятного, всё это уменьшает решимость создать свое первое коммерческое помещение. Но почти все владельцы коммерческой недвижимости, с кем я лично знаком, жалеют о том, что не занялись этой деятельностью раньше.
Чем раньше вы начнете решительные действия, тем больше возможностей у вас будет.
