Next24 - Бизнес Портал Перейти на мобильную версию

» » Все о правильной покупке земельного участка

    Все о правильной покупке земельного участка



     
    Как любая сделка купли-продажи, покупка земли может иметь немало подвохов и ухищрений в пользу продавца. Так какие правильные шаги нужно сделать, чтобы земля вашей мечты была у вас под ногами?

    Приобретение земельного участка как недвижимой вещи в собственность начинается с заключения договора купли-продажи между продавцом и покупателем. По договору одна сторона (продавец) обязуется передать в собственность товар (земельный участок) другой стороне (покупателю), которая, в свою очередь, обязуется принять товар и уплатить за него определенную денежную сумму

    Прежде чем покупать землю, необходимо узнать, к какой категории относится выбранный участок.

    Сельское хозяйство: если это категория земель сельскохозяйственного назначения, то преимущественное право покупки принадлежит субъекту РФ или органу местного самоуправления.
    Действие покупателя: убедиться, что такое право не нарушено, что продавец уведомил заинтересованных лиц и получил их отказ воспользоваться таким преимущественным правом.

    Земля поселений: участки, относящияся к категории земель поселений, продаются без разрешений иных лиц, кроме участников общей совместной собственности – супругов.
    Действие покупателя: проверить, существует ли участник совместной собственности (т.е. супруг(а)). Если есть, то должно быть письменное разрешение второй половины на продажу совместной собственности.

    Для того чтобы участок не пустовал и на нем можно было вести строительные работы, необходимо разрешение:
    -о дачном строительстве;
    -под индивидуальное жилищное строительство.

    Действия покупателя: убедиться в наличии подтверждающих такое разрешение документов.

    Содержание договора купли-продажи
    Важные моменты в договоре купли-продажи, без которых он будет считаться недействительным:

    Предмет договора
    В договоре должны быть указаны сведения, позволяющие идентифицировать земельный участок, установить его точное местонахождение:
    -адрес;
    -кадастровый номер;
    -площадь;
    -категория земель;
    -целевое назначение;
    -иные сведения, позволяющие точно определить участок на территории конкретного регистрационного округа.

    Площадь земельного участка должна соответствовать площади, указанной в правоустанавливающих документах продавца (договоры купли-продажи, мены, дарения, ренты, свидетельство о праве на наследство, судебные решения, акты государственных органов, постановление органа местного самоуправления о предоставлении участка в собственность, свидетельство о праве собственности).

    Условие о цене
    Должна быть указана конкретная цена за весь участок либо за единицу площади вместе с указанием общей площади участка, подлежащего передаче от продавца к покупателю.
    На заметку покупателю: цена может быть указана исходя из кадастровой стоимости данного участка. Кадастровая стоимость является нормативной и существенно ниже рыночной. То есть, если продавец указывает в договоре цену ниже кадастровой, следует задуматься о законности его намерений.

    Перечень документов, которые должен потребовать покупатель от продавца перед заключением договора купли-продажи земельного участка:
    1. Правоустанавливающий документ.
    2. Кадастровый паспорт земельного участка.
    3. Разрешение уполномоченного государственного органа на строительство (дачное или ИЖС).
    4. Выписка из ЕГРП об отсутствии обременений и запрещений.
    5. Документ, с подтверждением не нарушения преимущественного права покупки земельного участка.
    6. Выписка об отсутствии задолженностей по уплате налогов.

    Примечание: если продавец – юридическое лицо, лучше проверить уставные документы, так же как и документы, удостоверяющие личность физического лица.

    Обремененная земля
    Действия покупателя: выяснить, нет ли каких-либо обременений данного земельного участка, запросив выписку из ЕГРП в отношении интересующего вас земельного надела. Выписка позволит увидеть зарегистрированные обременения, например:
    -права третьих лиц на пользование этим участком и др.;
    -наличие или отсутствие арестов земельного участка (иски по определению суда). Арест означает полный или частичный запрет осуществления сделок с имуществом, в первую очередь – запрет на отчуждение.

    На заметку покупателю: если продавец отказывается упоминать в договоре о наличии каких-либо обременений (при их фактическом существовании), лучше не покупайте этот участок. Такое умолчание говорит о недобросовестности продавца. И не поддавайтесь его заверениям, что после покупки обременения можно снять, разрешения на строительство дома получить и земли из одной категории перевести в другую. Это крючки, на которые попадаются юридически неподкованные граждане. Приобретайте только «чистый» участок, с «чистыми» документами.

    Доля в праве общей собственности
    Действия продавца: за месяц до продажи своей доли уведомить остальных дольщиков о своем намерении в письменной форме, сообщить цену, за которую предполагается продать участок, и иные условия. Остальные дольщики либо изъявляют желание купить долю, либо отказываются. Тогда продавец-дольщик вправе продавать свою долю любому лицу

    Действия покупателя: следует убедиться, что преимущественное право остальных дольщиков не нарушено и есть письменное подтверждение того, что они не возражают против такой продажи третьему лицу.

    Часть земли
    Неизбежным мероприятием при покупке части земельного участка является выделение этой доли в отдельный участок.

    Действия: разделить земельный участок с составлением отдельного кадастрового плана на каждый получившийся после разделения участок. После этого необходимо зарегистрировать право на участок.
    На заметку: на ком из сторон договора будут обязанности по проведению данных мероприятий, лучше установить сразу.

    Нужна ли государственная регистрация?
    Государственной регистрации подлежит только переход права собственности на земельный участок от продавца к покупателю, и реализуется он путем подачи заявления обеих сторон. Сам договор купли-продажи не регистрируется. Дополнительной мерой по отношению к договору может служить нотариальное удостоверение (по желанию сторон), которое позволит почтовым отправлением подать документы на государственную регистрацию перехода права собственности.

    На заметку: для нотариального удостоверения необходимо выбрать нотариуса, компетентного на данной территории. А также, если подача документов на государственную регистрацию права собственности осуществляется не продавцом и покупателем, а сторонним лицом, необходимо сделать доверенность с указанием перечня действий, которые он может осуществлять, и органов, в каких он может это осуществлять.

    Примерный перечень документов для государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок (договор купли-продажи заключен, условия согласованы, передаточный акт подписан, оплата произошла):

    1. Правоустанавливающий документ;
    2. Договор купли-продажи.
    3. Передаточный акт.
    4. Кадастровый паспорт земельного участка.
    5. Доверенность на представителя.
    6. Документ, удостоверяющий личность заявителя.
    Если юридическое лицо – уставные документы, физическое лицо – паспорт или другие документы, удостоверяющие личность.
    7. Заявление о государственной регистрации.
    8. Уставные документы продавца-юрлица.
    9. Согласие руководящего органа продавца-юрлица об отчуждении имущества.
     


    Передаточный акт
    Обязательным документом, сопровождающим договор купли-продажи земли, является передаточный акт. Он подтверждает осуществление обязательств сторон по передаче и приемке имущества. Акт должен быть подписан после подписания договора, но перед осуществлением госрегистрации перехода права собственности.




    Автор: Dika от 13 сентябрь | Источник новости: Next24 - бизнес портал Беларуси




Наш Twitter

Мы VK

Интересное

Рекомендуем